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四、投资环境:理想很丰满,现实很骨感

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发表于 2013-10-7 11:59:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
   
四、投资环境:理想很丰满,现实很骨感

    4.1 投资退烧


    正值万宁“鼎沸”之时,“三亚高房价现象”吓住了不少人,我们也被吓住了。大家最担心的海南岛会不会再一次“海南倒”?一些投资人开始“退烧”悄悄地离开。

    a.北京一个朋友,联系上美国最大的房车公司,本想把总部设在万宁,可项目报告书,始终就无法上会(投资委员会),前后足足折腾了2个月,没有任何音讯反馈,既不知道自己的项目报告书中,有哪些不足?是不是还要完善?也不知道这个项目到底在万宁行不行?如果不可行,就给个信,可报告就像是被扔进沉入大海。这种让人感觉很不好,这是一种尊重,毕竟人家付出投资的情感与热情。尽管当时是那种“乱糟糟”的呈报程序,再说,“乱”,不该是投资方的错。因为相关方面没有事先设置好“红绿灯”和“斑马线”。一次饭局中,他告诉我放弃万宁了,项目移到云南去做,他与云南一位领导一提此事,人家很痛快:“你只要把房车引进来,配套的基地,我们全部投资配套。”当我听到此事,心里不是滋味,我也没见他高兴的眉飞色舞,相反,更多的是感慨感叹。万宁项目仿佛是他的一次初恋,尽管失败了,尽管“现任”好于“前任”,但毕竟在万宁付出努力和情感,我理解他在“念旧”万宁,包括我也一样,但投资毕竟是投资。我心里也默默地祝愿他在云南一路走好,项目运营事在人为,但让人感动的是那个云南官员的一个态度,一种敏感。

    b.湖南一个知名企业,在09年底之前,就几乎清仓全部非主营的物业项目,联合国内一家知名的信托基金、还有一家外商投资基金,筹集额度38亿人民币,南下万宁。用他的话来说:“如果我们能进来,将带给万宁一份湖湘消费文化,湖南的饮食业和娱乐业是全国最发达最成熟的。”结果,无功而返,现在转向投资东南亚的一个国家,用他的话来说:“从成本收益与风险系数来说,投资那里还是比海南更有保障。”我也清楚,他被一叶障目了,因为他在海南仅“意向”过万宁这唯一一个城市。但那感觉 “国际岛”像一阵风,路过万宁,且渐离渐远。

    c.春节期间,我与朋友们都住在三亚,正值三亚高房价风波的浪尖上。大东海广场当时正在举办“房交会”,我亲眼看到问询者寥寥无几,而《海南日报》还赞其开门红:6天成交204套房,成交3亿元。一个开发商朋友指着这个新闻笑道:“合计下来不过就一、两座高层塔楼,还不如我一天卖的房子多。”我们朋友之间常常讨论的话题就是海南与万宁;共同的一个看法:泡沫了!一个朋友提起万宁的项目,那句话一直萦绕在我的耳边:“食之无味、弃之可惜、啃着费劲;咱们不搞消耗战,成与不成只用3个月时间,宁可踏空,不要套牢!”

    d.东南亚某公司是亚洲第一、世界第二大的专业旅游会展投资机构,独家承办具有世界影响的一年一度的国际旅游展。一个负责人来到万宁,看到艾美、老榕树及康乐园酒店后,在春园湾的海滩上感慨说:“这里可以投资举办世界级的游艇展,我们邀请前来参会的多是直接的买家,而不是像你们博鳌旅游论坛,来的多是只带嘴巴不带支票的名流。”提交的报告、发来的PPT等等合作设想;既不被“同意”,又不被“拒绝”,还不被“修订”;起初他们还一直莫名其妙地问“为什么?”,现在问都懒得问了。万宁即便是现在不具备条件,难道将来永远不具备吗?但能不能留心一些、敏感一些、了解一些、学习一些他们百十年的投资国际性的旅游会展经验?如果没有合作,将来便可能是竞争对手。即便是竞争对手,是不是也该去知己知彼啊!听说,他们调集了更多资源,进一步专心致志地 “提升”自己的旅游展。谁又敢说,这不是在东南亚旅游市场上与海南会展业及博鳌旅游论谈正在进行的一场商业竞争?!

    e.一个曾来过万宁的住建部专家,败兴而归。“政府效率低下,官员知识结构老化,扯皮拉筋太多。苏州工业园区为什么搞得好?那里的政策和制度公开公平。”那天,我是因其它事情去咨询,聊天时候,提到海南,提到万宁,那位专家对我说这句话的时候,很气愤、很激动、很无奈、很失望。但我感觉的出来,这位专家抱怨的不仅仅是万宁。

    f.一位海口户籍的朋友,在西安创业,也是一个成功人士。得知我们打算在海南做事,大吃一惊,打来电话:“海南没法做事,海南人好多不做事。”

    g.春节期间,我看望一位投资并定居在兴隆几十年的老人,我向他诉说在三亚与万宁所见所闻的烦心与国际旅游岛期望的落差。他轻描淡写地说:“快不了,没有那么快!”

    ……此等都是发生在我们身边的“耳闻目睹”。

    你不能说,这些全都是吃不到葡萄,抱怨葡萄酸的人。我想,那些吃到葡萄的,也有让葡萄核哽住了喉咙的,真有人也让葡萄酸掉了牙。

    对此,万宁有些人认为是大浪淘沙、去伪存真。 一个万宁朋友辩解道:

   “都是你们说的想法,是否经过论证调研?你让市领导怎么给你答复,他们说同意你做,那才是不负责。再说了,你们都是在最热闹的时候凑热闹,你们对海南、对万宁又了解多少,对市场分析又有多少,你们难道没有盲目的冲动吗?”

    应该说这位万宁朋友之言不无道理,但一个投资朋友并不领情:

   “前提是你们感兴趣这个想法,我们才开始进入论证调研程序,这只是一个程序之一。可你们连一个基本态度没有,我们怎么办?我们知道这里的自然环境好,我们眼睛都不瞎,但那只是自然环境,而不是我们更看重的投资环境。如果连想法都无法达成共识,还有必要往下走吗?还有必要去了解万宁、了解海南吗?更何况我们想征求你们的意见,可你们有时间听吗?我们想咨询一些相关政策,可一问三不知。就这样的行政效率和执政素质,就是在你们不热闹时候,我们也不敢来凑热闹。我们只是投资项目,符合条件,我们就投,不符合条件,大家都不必要去浪费时间。对我们来说,不浪费时间,不死抱着不撒手不耗着,这才是最大的理性。我们宁可在这里心甘情愿的捐钱,但那是两码事。”

    海南著名评论员矢弓在《时代周报》这样评价:“海南岛,放在中国,你是独一无二。放在世界,那就很不起眼,有夏威夷,有普吉岛,很难吸引到国外游客来这里。”

    好像一场博弈,你的资源不与别人分享,那别人的资本岂能让你分享?!反之一样。

    这,好像又不是博弈,因为这其中谈不上胜负,中国毕竟还是大,投资的机会也多。

    资本,本应该流向更高效率的地方。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 12:00:45 | 显示全部楼层
    4.2 大企业与大项目战略

    目前万宁实施的是:“大企业进入,大项目带动,做大旅游业” 的发展战略, 以科学的开发模式,精选商家,如: 中信泰富. 香港华润. 中信地产三大公司分别开发神州半岛. 石梅湾和山钦湾……”

    ——引入大企业大项目来发展地方经济的优势是有目共睹的。

    这些财团在境外的“兼并收购”是否如此“攻城掠寨”?不在其中,我无法评判;但在媒体上,都能读到中国企业“外战仍属外行”的报道,有报纸根据商务部的数据分析指出——

    2008年,中国内地的海外并购升至205亿美元(约合人民币1400亿元),至2009年二季度,海外投资交易额飙升至108亿美元。但在另一方面,2008年中国企业海外的并购亏损也达到约2000亿元人民币。(2009年07月31  上海侨报)

    这些有着海外并购血泪史的军团,在挥师海南,进军万宁时候,没准儿就“势如破竹”、“畅快淋漓”,想必他们的“霸道”也会更让海南人、万宁人“耳目一新”。尽管你口头上可以说,“企业再大还是企业,政府再小也是政府”,但这只是在口头上。

    再说的直白点儿,是你去搞定“大企业大项目”,而不是你被“大企业大项目”搞定。面对“大企业大项目”的招商引资之时,政府底线在哪里?之后的政策储备有哪些?招商目的与管理能力如何统一?等等,理应三思!急于攀亲,透支承诺,其结果是各方都不满意,不能互利的买卖难以长久。理论上且实际上,财团、政府与村民,在万宁的海岸线上形成了一条生态利益链,一发而动全身,如有一方不开心,则各方都将“痛并不快乐着!”。这其中,财团喊疼,村民可怜,政府受气。一位省领导在几年前,就对着媒体告诫各级干部:“政府说话不算,或者说了做不到,是很让人伤心的”;其忧患之心,寸寸可鉴!

    为了开发进度或政绩,可以对他们有N多承诺与憧憬,一时半会儿,“望梅止渴”的策略还有效,可一旦有风吹草动,那些穷老百姓是看不到希望的,不会再信任当地政府的一些官员,或许现在已经不那么信任;因为,穷老百姓更重视眼前的米粥和馒头,而不是将来许诺他们的燕窝与鱼翅。更可怕的是蕴藏其中的小风险会变成大风险,暂时的风险也可能变成一种连续的甚至长期的风险,其遗留隐患将会一直“烦扰”着本届、下届乃至下下届政府。

    看到一篇《时代周报••(海南圈地怪现状)2010 07 22》报道,读罢甚是心酸——

   “…甚至在万宁市石梅湾,记者还看到位于海边在建中的私人飞机场…位于海南省万宁市东南部的石梅湾,曾被世界旅游组织专家誉为海南未被开发的最美丽海湾—但这片净土也即将被打破宁静。华润集团获得这里12平方公里的土地使用权,将用13年进行开发。当地石梅村的村民向记者介绍,这里曾经有绵延数十公里的青皮林带,散落在区内的农舍多为黎族村落,世代以耕作和捕鱼为生。但随着开发商的进驻,原始森林被加剧砍伐,生态系统难以维持平衡。而大部分被征去农田的农民也失去了唯一的谋生工具,生活无以为继。当记者以买房者身份向进驻该村的另一家房产商售房中心咨询时,赫然发现该楼盘的卖点除了“原始森林”,便是石梅村的水库—而这个水库,正是在去年因为挖掘过度而崩塌,目前滴水未剩。”

    大多数人无法搞清楚那里的实际情况,也揣摩不透那位记者撰写此文的背景与心态,但这像一枚信号弹,发射到万宁石梅湾的天空。

   你不能说没看见,更不能装着没看见。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 12:07:49 | 显示全部楼层
4.3 “大望京奇迹”

   4.3.1 主要亮点

   北京大望京村城乡一体化试点,是一项直接涉及99家企业、1692户、近3000位村民切身利益,又需要在短时间内完成腾退、补偿、安置、拆迁的任务;堪称“天下第一难”的工作。

   此项工作在短短的2个月内就画上了圆满的句号,号称是整村农民动迁史上的“奇迹”:全体村民自愿签约腾退率达到100%,全部住宅拆迁完成率100%,从正式腾退到拆迁完成, “0”上访、“0”强迁。

    村民将全部外迁安置,全部转为城市居民并纳入保障体系。按照“资产变股权,农民当股东”的思路,各村以集体土地使用权入股,组建土地股份合作公司,把腾退置换来的5万平方米的底商为村民今后生活提供部分保障,将来的村民们可以成为这个村集体的股东,可以按照股份享受永久性的收益。另外,在前期动迁工作中,从房屋评估、货币补偿到周转房安排,腾退安置中的每一个环节都有特定部门负责,工作细致甚至到连村民电卡中剩余电费的退还都有专人管理。

   4.3.2 关键要件

   “大望京模式”要件有两点:第一,补偿的价格村民满意,村民的议价权利在一定程度上得到了保障。第二,从政府方面看,政府的出价考虑了市场因素,关键的意义正在这里。

公正的价格与工作方式,也就是向当地的村民让利,同时也兼顾政府的土地收益。既显示出政府更为鲜明的为当地村民让利的色彩;同时在政府的角度,大望京整体的土地1/3用于土地储备,政府这块收益还是比较多的。

    但是,北京有它的特殊性,就是源源不断的“外来人口红利”可以支撑较高的土地和房屋增值溢价,加之这些大都市在连年的土地财政中已经积累了较强的财政实力,有足够的财力支撑较高的拆迁和征地补偿。常说“天子脚下的臣民有福气”。但同时也应看到,北京的特殊性同时也在官太多,好像谁都说了不算,很多事情更难办。而万宁则不一样,毕竟天高皇帝远。

    4.3.3 其它案例

    在北京通州新城的建设拆迁中,同样因为给出了市场化补偿,出现半数居民首日签约、万余拆迁户排队100多个小时、等候签订拆迁补偿协议的场景。

    还有北京顺义模式,譬如有些企业投资用了农民的地,恨不得一个本地农民都不用,全部用外地人,而顺义区政府则是出台一大堆政策,如占地不能把原住民赶出去,并通过政策引导、资金扶植等手段,提高本地人技能,跟企业协商,免费培训使用本地劳动力,让企业觉得合算。

    广东一些地区的模式更为简单,不卖只租,自己干不好,我花高工资聘请高人替我经营。

    ……看看这些案例,再想想“大望京模式”,好像并没有多少特殊之处。

    4.3.4 能否启发

    东京成田机场的一条跑道因一个“钉子户”而没有足够的长度,但这没有妨碍日本的经济发展;北京林萃路的一段不那么直,也未见得拖了北京发展的后腿。这种现象反倒成了政府守住公正底线的标志,成了政府官员广博胸怀的无字碑。由此产生的巨大社会价值,远远超过了这些事件本身形成的损害。孰轻孰重,大家都能掂量得来。立场不同,认识则不同,政策的导向目标也不同。

    万宁干部年年派去外地、外国进行考察、培训的人数也很多。真希望他们每次远足都是“行千里路,破万卷书”。因为,相信不缺少美丽,也不缺少风险,只是缺少发现。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 12:08:33 | 显示全部楼层
  4.4 别样滋味的《凝望万宁》

    在所读的万宁相关文章中,唯欣赏刚峰先生的《凝望万宁》;从其笔触深度,到文字功底,堪称“大笔”。据说,此文是在万宁建市10周年时应邀而撰写的报告文学。尽管前半部分有点儿《万宁县志》的味道,后半部分不乏溢美;但读后仍觉得受益匪浅,如同阅读一本万宁史书。文字厚重,意境深远,字里行间透出一种别样的滋味与别样的信息。

    4.4.1 一段感人的佳话

    关于XXX和神州半岛的故事,坊间流传着一段感人的佳话。

   2004年10月25日,香港中信泰富公司掌门人荣智健先生,莅临与万宁相邻的琼海市博鳌考察。闻此讯息的XXX立刻敏锐地洞悉到——万宁及神州半岛的机会终于出现了!

  他星夜驱车赶到琼海,抓住荣先生少有的闲暇介绍万宁。

  一任XXXX风尘仆仆前来拜唔,态度又是那么真诚恳切,引起了荣智健先生的重视。

  XXX充分展示了自己的口才、理性思维及沟通能力……荣先生听得入神,他被XXX真诚的语气所打动,更为重要的是他从这位XXXX的眼神里看到了殷殷期待、大胆憧憬以及对于万宁的真挚的爱……

  荣先生笑着拍拍XXX的肩膀说……

   XXXX听后喜忧掺半

  喜的是……忧的是……

  让XXX料想不到的是,时隔一月荣智健先生再度飞抵海南,这次他专程前来万宁实地考察。在XXX等人的陪同下,荣先生漫步太阳河畔……泛舟海上,神州半岛这把巨大的钥匙开启了荣先生的心扉,他情不自禁地说:这里太美了,我晚年一定来这里定居!我要谢谢你这位市委书记呀,是你让我找到了梦中的归宿!XXX听后长出一口气,他似乎感到这座迫切渴望发展的城市、这块历史悠久土地都在激动地深呼吸。

  ……

    沉睡千万年的金钥匙,终于被憾动了。

    ……

  公元2005年9月6日,万宁市政府与中信泰富关于神州半岛项目的框架协议正式签约。
  海南省……等领导同志出席了签字仪式。现场气氛热烈而隆重,XXX静静地站在一旁,好像一名小学生刚刚向上级领导和当地百姓递交了一份考试的答卷……


    那一刻,有人发现这位年轻的XXXX眼里,有隐隐约约的晶亮在闪动。

      —— 摘自《凝望万宁》

    从这段文中,读者可窥探到当时执政者一种“求发展”的心态,但别有一番滋味。在这段描述字里行间,折射出地方政府当时的执政理念与方向。

    4.4.2 一幅美好蓝图

    文中作者还向公众描绘了一幅美好蓝图:

   神州半岛项目区域规划范围38.43平方公里,总投资100亿元人民币,建设期10年,由万宁市政府和香港中信泰富集团联合开发,建设目标包括一个符合国际标准的目的地度假区,一个现代服务业和科教知识产业汇集区,以及一个引领时尚生活方式与优良生活环境的健康人居高档社区。神州半岛的开发,不但使处于成长瓶颈阶段的万宁从此有了龙头项目,而且凭籍其马力强劲的巨大动力,可以带动和牵引万宁市各项产业、其它重点项目同步前进,同时,作为海南新一轮建设热潮中规模较大的连片开发样本,将为可持续发展、环境友好型的项目建设模式,探索出一条积极有益的和谐发展之路,它所引爆的社会、经济、城镇化、现代化、脱贫致富、人口就业等综合效应,将极大地提高万宁市的整体竞争实力,惠及当地百姓,使后代的子子孙孙受益无穷。

     —— 摘自《凝望万宁》

    这可以说是一个美好的理想,也可以说只是一种说法。现在对当事人做出评价或结论,都为时尚早。这毕竟是在5年前,那是在特定的社会环境与历史条件之下的地方政府行为与决策。听说,那几年,万宁政府许多局办还都为招商引资的任务指标压力而发愁。

    4.4.3 五年前境外资本市场的“中国热”

    5年前,从全球金融的角度看,中国市场,这边风景独好。

    从那时候开始,国际资本更渴望进入中国以分享积累了20多年的改革开放的果实。在一线二线等很多城市,已经明显感受到脚下土地的炙热与稀缺。如果说是春江水暖鸭先知,那也应该是敏者先知。

    自2004年起,中国概念热开始风靡国际资本市场,也是这一年大量外资开始大量涌进中国,中国的股市和房市也是从这时开始踏上快速上涨轨道。许多境外机构,想法设法通过项目投资的方式把外币变成人民币,“赌”人民币升值;如能再变成地产房产,其升值幅度将是几倍的效益,再结合银行按揭的杠杆效应,其收益将能达到十几倍。

    把外币结汇成人民币,即使什么都不干,仅人民币升值,就受益匪浅。2005年中国开始了让世界金融市场为之震动的汇率机制改革,一石激起千层浪。从此,人民币告别长达10年的“ 固定汇率”体制,确定了人民币汇率的市场化取向,开始进入升值周期。从7月21日汇率放开那一刻不足半年内,1美元兑人民币8.08元,人民币累计升幅达到0.4%。时至今天1美元=6.75人民币元(2010年9月14日),2005年以来(元月1日比价8.28),人民币升值早经超过20%。

    假如那时万宁一些人不那么着急,再对外界再敏感一些,再……;很遗憾,历史没有假如!这或许是培育市场、迎接国际资本时所要付出的学费;或许以后万宁发展的路上,还会付出这样那样的学费。虽说这是每一个地方发展所必经过的,但学费有高有低。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 12:09:23 | 显示全部楼层
4.5 跨国财团的“运作”路径

    一个经济学家,在刚刚加入WTO的时候,著文指出:境外跨国财团“人侵”中国的三个步骤:第一,掠夺人才;第二,占领资源;第三,重新制定游戏规则。事实被不幸言中。

    北京一家知名企业,其中高层部门经理,多来自退休或辞职的官员们,不乏一些县长、市长、书记、处长、厅长等;他们的团队可能比现任的领导干部更熟悉、更了解当前体制下的政府程序与运作思维。在谈判桌上,在协议的字里行间,可能让你无处可逃,防不胜防。

    记得一次参加国际项目的研讨会,走进会场,全都是黑眼睛黑头发黄皮肤的中国人,分别代表着瑞士、美国、法国、新加坡、马来西亚、澳大利亚等集团公司,而讨论的内容是中国的一家企业项目。我开玩笑说:“全都是自己人啊,看来以后第三次世界大战真是打不起来了。如果打,恐怕不再是国家与国家、民族与民族打了,可能是公司与公司打,咱们之间打。”会议中,来了一个真老外,一个蓝眼睛卷头发的澳大利亚小伙子,他是这个会议桌上唯一的老外。他一开口,都把我们这些在场的“假”洋鬼子、“真”中国人全震住了,他的普通话竟然比我们还标准,时不时的带着儿化音的北京腔。

    你可以把老外看成老外,但如果还把老外的团队看成老外,那你真才“老外”了。过去有句老话:民怕官、官怕洋人、洋人怕民。那是过去了,此一时,彼一时了,好像现在大家都怕钱。

    他们的策略一般是先绘制一个美好蓝图,集社会效益、经济效益及生态效益为一体,从上而下找来。通过一系列的活动,如访谈、捐赠、互访、引见等公关活动或公益活动,排挤对手,取得信任,之后签署框架协议。根据中国《公司法》,注册资金可延期到位的法律规定,先设立项目公司;再之后,就去境外国际资金市场营销此项目,专业术语叫“路演”(road show),路演的对象多是基金经理,也就是投资人,把这份项目合同变成一份份股票,销售出去,换成开发资金,再用于国内项目上。因为,在国际资本市场上,那时中国概念很热销。

    我们卖给他们的是土地,是资源,是硬邦邦的硬货;换回来的是他们讲给我们听的一份未来的美好蓝图。之后,他们又把那“硬货项目”再变成一本厚厚的《招股书》(prospectus),也就是一张张纸,再向全世界股民讲述一个未来美好的中国故事;最重要、最关键、也是最终目的:他们把那一张张纸变成了哗啦啦的支票。再之后,就是中国人民和外国股民等着他们故事的下回分解……

   这是一个理想的路线图,但其中风险有二:

   第一,与他们签署协议的本届政府变化不大,主要领导还依然在位,否则…他算不如咱算;

   第二,国际资本市场没有金融危机还在泡沫中,中国概念继续热,否则…人算不如天算。

   万宁的大企业大项目战略,恐怕至少要经得起第二个风险要素的考验:人算不如天算。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 12:10:41 | 显示全部楼层
4.6 土著人持股,马来西亚如此保护马来人

    马来西亚政府规定,一些行业要有一定比例的股份留给本地马来人,通常是土著人,一般是30%;就算本地华人公司也要留股份给马来人。这30%马来人股份,他们未必非得按相同价格投资本钱。外国人,包括当地华人有时为了项目的批准进度,不得不向马来人支付免费股份。

    如规定,在一般情况下,外国人投资工程企业中,至少30%股权必须由马来人或其他土著人持有。在一些由马来西亚工程公司承包的特定项目中,外国工程师只能获得临时职业证书,项目结束,即时失效。外国工程师不能成为马来西亚工程咨询公司的股东,或担任董事。外国人或外国公司,如果想在马来西亚购买高价值的财产,特别是工商业财产,必须在马来西亚再成立一个公司,必须保证马来人至少拥有30%的股权。

    该政策的基本指导思想是全面扶植马来人的经济势力,建立以马来人为中心的社会经济结构。提高马来人在工商业的经济地位。在土地政策和土地利用规划中一个重要特点:严格限制外国人的土地所有权;如,可以允许非马来人拥有土地并对土地进行开发利用,但是非马来人不得从事土地交易活动;保证至少有30%的房屋以低成本提供给低收入者;要确保至少有30%的住房保留在马来人手中;必须保证马来人的就业率至少为30%等等。

本地华人通常会用马来人来“填”那30%。只是用马来人的名义而已,股权还是华人的,分的股息也是华人的。这样的安排是要有可靠而听话的马来人才行。这之间只能靠信任,而不是靠合同,政府和法律不会承认这样的合同。据说,那个国家民众的诚信度只会比我们的高,不会比我们低。

    ——这也算是一种“东南亚文化风情”。

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 楼主| 发表于 2013-10-7 12:11:26 | 显示全部楼层
  4.7 在高端度假区里,民众的笑脸最珍贵!

    在一个万宁网站上,爆出了一组组照片:今年端阳节,当地老百姓去海边游泳洗澡,石梅湾那里以前一直都是本地人下海游玩的地方,由于那天酒店不让外人在那海滩游泳。这些人只好到距离酒店往石梅湾方向400米左右的地方下海,但那一片石头多,有暗流,不太安全。那天有三个小孩溺水,其中一个都翻白眼,差点儿造成溺水事故,当时那一幕很吓人:看着是在齐腰深的海边泡泡,不过海浪一过来就很深了,三个小孩就是从石头边卷下去的,海浪过来后,高出来的海水往石头边倒流,然后把小孩卷了下去,有人看到卷下去后,还在打滚……

    端阳节那天,这片海边人山人海的,有网友把整个过程拍下来了,传到网上。此事好似就波澜不惊地过去了,毕竟没淹死人,但在场的有些居民至今还在抱怨:“以前这是我的家园,如今已经是别人的了”,“国际岛到底带给了我们什么利益?”

    ……“中国最漂亮的海湾之一的石梅湾”,好像并没有给地方带来渴望的大效益,也没有惠及周边居民;至少现在没有让人们看到希望。

    在万宁,能够看到一排排安置房,换一个名词叫“新农村建设”,相比即将建成的豪华酒店及度假区,十分担心会被另外一个名词替代:“贫民窟”(只是担心 希望未必)。虽说“贫民窟”这在任何一个地方都有,但在这那片豪华建筑群的衬托之下,将显得更扎眼,如果再没有一个互补生态链条,将显得更扎心。如果一个五星级酒店门口,排队等候的不是一排排整齐的出租车,而是一群横七竖八的电动车,那么这个堂丽辉煌宫殿般的酒店大门,将是一个怎样的风景? 把“电动车”如何提升到“出租车”,就像提升低收入人群至中产阶层那样;营造“新农村”,而非营造“贫民窟”这是万宁各方的一堂必修课。海南,同样。

    一个城市的文明和进步,应该是“包容会通”任何“低端元素”的存在。任何人都没有权利去剥夺他们的生存空间,就像人和自然的和谐一样;要允许它存在不同的物种;“海纳百川容溪水”也是社会环境的“生态平衡”。否则,对富人和穷人来说都是一种“被动”的生存方式。一个良好的城市人口生态,其实恰恰需要各行各业、各类人员协调共存。109公里的海岸线上同样也是。

    这又是因为,我们的社会并非是一个橄榄状,很遗憾不像其它国家那样中间白领阶层多,贫穷和富裕阶层人口少。相对于其它内地市县,形象地说,万宁社会群体更像一个图钉,庞大的底层人群在支撑着图钉尖上那一丁点儿富人圈,或许这才是万宁人生活的社会真实的样子。

    这一点儿,无论是市长局长,还是居民与“候鸟”,谁都难以想象钉子尖儿可以离开庞大的钉子帽而生存?更难以想象如果这个结构被“营造”的倒过来……贫富悬殊、社会治安、仇富心理……;那么,万宁将来还能是一个“宜居宜游”的城市吗?

    当一个区域的社会贫富分化日趋严重,百姓的收益普遍停滞或倒退时,这说明由穷变富的通路已被堵塞。从经济学的角度看,少数人不能脱贫,这有可能源自于他们个人的资质或惰性等,但大部分人都无法致富甚至越来越贫困,则说明政策与制度出现了重大缺陷。如果百姓感受不到“国际岛”春风的温暖,没有了致富“通道”,那也就断绝了致富的希望,这时,需要提醒的警惕是:在那片高端度假社区里的富人们岂能永远地安享富贵?在“国际岛”颁布初始,省府领导第一个口号就是:造福本岛百姓。

    在巴厘岛,可以看到当地居民可以随意自由地在五星级酒店里路过和出入,能够感受到普通民居与高档酒店共处和谐。这不仅在万宁,就是三亚亚龙湾,海南其他高端开发区恐怕都难以见到。假设那里的旅游开发也有过强制搬迁,假设当地百姓从旅游发展中未受益只受损,那么,那里还能有善良热情的民风吗?能有良好的社会治安和秩序吗?还能成为世界著名的旅游胜地吗?

    当百姓笑容常开的时候,可能已经不再是穷老百姓了。这也是在此为官一场最好的政绩。谁都知道在现代城市里,百姓的笑脸最珍贵!对此,那些市长局长们应该比我们清楚。甚至更清楚:第一,万宁现在还不是一个现代化城市,第二,万宁穷老百姓还是多,笑起来,真的很难!

    有人说,万宁穷老百姓太多,低素质者也多;但他们这样可不是一天两天,他们长期居住于此,至今仍然素质不高,仍然穷老百姓,这该由谁负责?只怕执政者和万宁百姓都要想想!

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 楼主| 发表于 2013-10-7 12:12:03 | 显示全部楼层
   4.8 一条半年未能修好的路

    在万宁,通向东山岭一条叫做“望海大道”的公路正在施工。我去年年底,路过时,见到正在施工,今年下半年再次路过,这条路还在施工中。

   “就这样一条路,在内地一二线城市,从开工到竣工不会超过2个月。”同车的朋友当时说,“投资方要么是缺钱,要么是在与当地政府博弈。”

    据说,这是一家北京的房地产商,为了万宁未来CBD的千余亩地,先以修路为代价,“蜗居”万宁3年。不少官员啧啧称赞其投资万宁的决心与诚意;半年后又去万宁,这个开发商还没有获得万宁的一分半亩……但愿他们好事多磨,好运早日来到。就当前这么一个“紧缩”气氛下,如果再晚了,很可能成为投资万宁的“英烈”,而不是“英雄”。

    听后,我一个朋友说:“一个项目,我们最多运作3个月,成与不成当即决定,把精力和资金投向其它项目。这家公司如此这样的投资效率,要么董事会投资决策程序有问题,要么项目自身有问题,欲罢不能了……”

    想想,的确如此!一个项目竟然谈判3年,3年的时间,变化莫测的市场早已物是人非。如果再加上2年的建设期,一届政府任期到了。有人统计过,大多私营企业的生命周期也是5年,这仅是一种数字巧合吗?!

    还有一个朋友说:“那年我在内蒙收购矿山,从开始谈判、签署协议,尽职调查、政府审批和资金到位、外汇结算……一共才3个月时间。难道内蒙比海南更开放吗?难道蒙古族人比海南汉人素质更高、层次更高吗?”


    另一个朋友道:“幸亏项目没做成,人家没看上咱们的钱,就是对咱们的爱护与挽救,否则……”

    事实上,就我听说的,也有几个企业,一般都从进入万宁到项目落地,基本上也是3年左右的时间。我不敢说他们的团队都没有看到风险。人家肯定会有自己的想法。其中玄机,我们外人则难以猜测。

    前段时间,媒体有报道:有的投资商在地拿到手后,不是快马加鞭地投资开发,而是在等待时机;如北京某一开发商“捂”地3-5年,大赚若干亿……

    就事论事,人家投资商做的没错,效益最大化是任何一个投资所追求的境界。首先,投资商如此行为并没有违法。其次,还是政策不到位,引导不够好。如果“当即开发”,比“捂着静候”还挣钱或风险小,哪个开发商傻啊?

   在这种情况下,媒体与百姓是去抱怨这些投资商的“不道德”,还是会责备那些政策制定者的“不作为”?

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 楼主| 发表于 2013-10-7 12:12:43 | 显示全部楼层
  4.9六连岭老区很难红火起来

    开发六连岭红色旅游一直是很多万宁人牵挂的项目。一个朋友也响应有关“号召”前去考察。由于那里基础设施太差,几乎没路可走,一路上,向导手持柴刀“斩荆披棘”。回来后,朋友满脸疲惫与失望,连连摇头,心里没底,不知道需要投资多少钱,可能几个亿,也可能是十几个亿。

    在此项目上,一些职能部门几乎没有任何数据资料,委托有关官员向林场方面索要有关背景资料,竟等了3天,都未见只字片页。后来得知这是万宁境内唯—的一个省属林场,行政隶属海南省林业局管辖;再向省厅咨询,答复是正在着手“改制方案”。

    就这么一个市府“单相思”的项目:土地属于市里管,林权属于省里管;地跨和乐、山根、龙滚3镇11村;林场职工与退休职工几乎1:1……而且方案还在“着手”之中。

   “就六连岭,我都不知道该找谁谈判?找市政府,还是找省林业厅?土地是万宁的,而林场是省厅的。”朋友说,“边做旅游,边做农业吧,这里又是生态林、保护区,这些树林万万砍伐不得。再兼做地产弥补吧,不但弥补不了,恐怕越陷越深,即使建好了房子,这荒山野岭的谁愿意过来住啊?相当于先建一座空城,慢慢等着人来住聚人气,鬼晓得要等到何年何月?”

    对我们这个看法,一些本地人认为“太武断”,在他们眼里面,六连岭如果能设计好,肯定能成为海南的一个亮点。因为这里有故事,距离高速公路近,可进入强,环境生态好,旅游元素较多。

    听起来这个观点也有道理,但那是一个“静态”的观点。好东西与好卖的东西,是两码事,麦当劳的薯条没啥科技含量,麦当劳餐厅也没啥风景,但孩子们进去后,几乎没有不兴奋的、没有不开心的。话到此又扯出一个“智力支持”的概念来,“设计好”的前提是要有着一群“智囊”作为人才库来支撑。否则,交给商家来设计,人家第一考虑因素还是投资回报。有些项目,还得需要政府进行前期投资来培育市场,这是一个魄力问题,更何况先烈父辈们当时都敢“抛头颅洒热血”。

    按照这里的“惯性思维”,谁投资开发,谁去找“智囊”;可商家的“惯性思维”首先是效益,而六连岭将带给万宁,带给海南的价值与意义,是一个商业行为远远不能替代的。

    在一旁的另外一个朋友说:“以我在XX投资教训,那里也是老区。一般老区碰不得。因为‘打土豪分田地’的观念根深蒂固、深入骨髓,‘阶级斗争’年年搞月月搞天天搞,还咋做生意啊?!”

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 楼主| 发表于 2013-10-7 13:29:44 | 显示全部楼层
    4.10 园湾和甘蔗岛的故事与故事之外

    他是我一个相识多年的朋友。

    第一眼看到春园湾,他就被那湾、那岛、那海吸引住了;凌云之志般畅想着未来——

    在这100亩地上,建设一个中外青少年夏令营,成为一个国际学生交流园区。孩子往西可泛舟畅游小海,在船上看到周围那些现代化建筑是万宁的CBD,行至港北,从一个斜拉式大桥下穿越,直奔大海。往东不足2公里是一个甘蔗岛,在那里开展拓展训练,傍晚举办夏令营沙滩篝火晚会,孩子们各自表演各自国家的风情歌舞,万宁的孩子与外来的孩子手拉着手、肩并着肩,中国的孩子与外国的孩子合唱一首歌、共跳一曲舞……

    于是,他开始咨询一系列职能部门(从业人员一般都为万宁本地干部)——地质气候、村民人数、总体规划、土地属性等等——钉子一个个地碰……

    “村民人数?我们也不清楚,这些数据自己查;你们最好派团队蹲在这里嘛。”

    “补偿政策,我们都是按省里文件执行的,你自己去查。”

    “土地供应,那你就等着参加拍卖吧,什么时候开拍?我们也不知道。你上网盯着。”

    “你先拿方案吧,你就这样口头一说,我们哪知道你有没有诚意啊?”

    “咦?领导没有给我们打招呼啊?”

    “你能拍板吗?让你们能做主的来谈。”

     ……他灰土灰脸地,一肚子火气:“我走南闯北,进过那么多衙门,就这里门最难进,脸最难看,我没见过这么没礼貌的行政人员。”
    在那么多部门里,没“淘”到一张纸片,只好带上一份万宁市旅游地图飞了回去。无奈!那几天正赶上“国际岛”高温之下,所遇到的万宁干部很牛气,或许是有史以来最牛的几天。他回去后就开始聘请专家组织设计概念性方案,那些设计师也感觉奇怪,哪有就凭一张旅游地图来设计规划的?只好又上“谷歌地图”查春园湾那片的地形情况。这样,一张20多万的支票就变成了一本20多页的项目方案。

    再次来到万宁时候,他带上了团队和方案,这次倒有一个公务员陪同来到春园湾。

    “小海周边的规划还没出台呢,设计单位原来是……,现在是……”

    总体规划还没有,那他这份方案就是废纸了,犹如吹来一阵冷风。

   “海岛旅游开发,省里还没有着手规划呢,我们也在等;再说这个岛以前出让过,后来政府收回了,对方不服气,告政府,还在打官司呢。”

    距岸仅1公里左右,面积约0.09平方公里的甘蔗岛,这一下,眼巴巴地看着没戏了,好像泼来一盆冷水。

   “这100亩地嘛,原是一场债权债务纠纷,给拍卖了,被法院裁决给了债权人,但政府还没给过户,大概有个6、7年了。”

   “不给过户的理由呢?怎么也该有个理由”,他不解。

   “不知道什么理由,可能就说不好办理。”

   “法院都下了裁决书,都不给人家过户?”他感觉自己掉进了冰窟窿。

    他带着人马,调头又飞回去了,那份项目报告书递都没递交,他很清楚:交也白交。

    半年后的一天,我去他公司,看见那份印制精美的版图依然竖立在他办公室。也许这是他一个情结,一个心愿;毕竟是一个过去的故事,一个难堪的经历;我不便多问什么。

     至于那地那岛,最近怎么样了?也不清楚,也没再关注。律师或法官肯定比我更“专家”合同法、拍卖法、物权法等。或许早已解决,或许那个“纠纷”不再纠纷,已是“过去时”,不再“现在时”,或许这只是万宁小城发展过程中的一个小小插曲。但愿如此!

    这件事我想到了香港迪士尼。

    那年“非典”把香港经济袭击的一塌糊涂,这时候,迪斯尼来了,很多香港人都被这个项目感动了,觉得能被迪士尼看得起,香港将来还是有希望的,仿佛大家都不该对迪士尼有任何怀疑。

    香港政府也表达了足够的诚意与让步,当时港府实际投入了约90%的资金,却只有57%股权;如果亏损,就是这个比例,如果盈利分配,则未必,因为很多盈利性项目收入与港府无关,比如产品销售等。虽说港府是协议上的大股东,但迪士尼实际控制经营,人事和财务等方面都插不上手了。早期还拥有“治外法权”,迪士尼园区内如果出现治安等情况,未经准许,警察还不得擅自入内。

    随着后来的亏损越越大,很多责备也“风生水起”,把这个合作骂作“不平等条约”、“卖国条约”,抱怨港府官员谈判太低,中了美国人的圈套等的。导火线就是因为经营亏损。

    港府一直承受着来自社会舆论和立法会(港府做的很多事情需要立法会批准)的沉重压力,但香港政府一再强调“合约精神”,认为必须重合同、守信用。这时候,特首早已不是董建华,而是曾荫权。

    为什么港府后来明知要吃亏,而不去违约呢?

    因为不敢,资本市场对政府的信用十分敏感。如果港府敢违约,很多资金将会瞬间撤离,而且是分分钟就能完成的事情。因为那里没有外汇管制,资金可以自由出入。

    关键是违约的成本昂贵。

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