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楼主: 老杨

《万宁咋搞》

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 楼主| 发表于 2013-10-9 14:04:27 | 显示全部楼层
2.11新群湾电影主题公园,看起来很炫


    2.11.1消息源

    在万宁的时候,也有耳闻此类主题公园项目;那时候,项目信息万宁不是缺少,而是太多;左耳朵进来的,还没来得及从右耳朵出去,新项目信息了又进来了,所以,当时也就没把新群湾电影城没放在心上。

    在阳光万宁版上,一个“酷哥溜达”网友的帖子,透出一个“好消息”:

   “……据说,国内一家大公司将投资100亿在新群湾开发电影城,该项目是集电影电视剧拍摄基地、旅游度假等多功能项目,大伙以后如果闲着无聊,无妨到新群湾那里拍个……说不定可以拳打刘德华,脚踢张学友,左手搂抱张柏芝,右手牵花蝴蝶呢……嘎嘎” (2010-7-7)

    2.11.2这个“好消息”又让人“好揪心”

    一是,如果万宁自己干,肯定没戏!


    即使人家花钱建好了,白白赠送,未必都能干得好;因为这是一个文化产业项目,需要成百上千的小文化与科技公司为之输入营养资源。这,匮乏的文化产业人才,不仅对于万宁,连整个海南都是“短板”。

    二是,如果是“国内一家大公司”,此项目,没戏!

    因为,全国2000多家上市公司,挨个翻翻,哪家主营业务是以电影城为主题公园的?如果这类项目效益好,资本市场岂能放过?有点儿沾边的“华侨城”,属下“欢乐谷”的门票收入占其上市公司的份额很小,主营业务还是地产。而万宁最不缺的是地产开发商。简单说吧,至今国内未有一家成功的案例,不知那位网友所说的“国内一家大公司”来自何方?

    三是,如果境外独资,此项目,更没戏!

    因为,境外投资集团不会支持的,人家有人家的游戏规则。比如麦当劳,如果某个城市的人口密度、平均收入等指标达不到一定的水平,你就是请,人家都不来。除非圈地开发房地产,境外资本或许有点儿兴趣,这也要看国内的房地产市场未来走向。但我们国家也有“限外令”,外资投资房地产业务,即使当地给予以立项,资金能到账,结汇也很麻烦,能外汇到账,就是结汇不了的事情在中国天天都有。因为,我们是一个外汇管制的国家。海南再怎么“国际岛”,有些“口子”国家层面很难开的,这又是因为涉及到国家的金融安全。你让那些外资公司非法违规进来,打死他们都不敢的,人家的法制更严格,即使我们不告他们,他们的股民也会把这些人送进监狱里面的。

    第四、100亿投资是什么概念呢?

    来算算账:就算是一半自有,一半融资,资金成本按全世界最低利息2.5%;每年推销折旧按最低标准,怎么也要5-6亿;综合税赋也按低的不可能低的5%,假设利润率按5%,那么每年营业收入至少200多亿;这个数据几乎相当于全国人民一年的电影票钱。如果,连吃带住带购带门票带,人均消费500元,则4000万人次;如果再挣得黑点儿,人均消费1000元,则2000万人次。这又是什么概念呢?

    是全世界主题公园的第一游客量!

    比较市府统计公告的数据,则是全万宁去年旅游过夜人数的6倍,全万宁旅游收入的20倍……这账没法算!

    除非另外一种情况,外资与内资合作,但前提他们先紧紧地绑在一起,否则,也没戏!


    2.11.3假如我是市长,我将这样去谈判……

    首先,不是我来谈,而是组建一个团队去谈判,他们会比我谈的好。

    这个团队,肯定不会全是本大楼内的局长、科长、主任;而是外借“大脑”。因为,我太了解本市干部了,更清楚我们面对的谈判对手,将是一个专家复合型的谈判团队。所以,我也要外聘律师团、财务顾问、行业专家等;人家都是飞机与大炮,我不可能还是小米加步枪。这个团队就是我的智囊团,也是我们的“前敌指挥部”。

    再说,我的时间也有限,全市那么多的事情要处理。不可能“耗”在这一个项目,更何况这么一个项目,谁知道需要谈多久?听说,上海迪斯尼仅谈判,就谈了10来年。

    这个团队,第一要事就是先替我搞清楚投资方到底是谁?别闹哄哄,带给我的竟是一些皮包中介公司。

    境外对投资人的资格审查更严格,一般先是律师对投资人身份与公司认证,之后,他们的法律协会对那个签字的律师认证,之后递交给我国驻外使馆商务处,我商务官员再转给贵国外交部确认,返回后,我国商务官员,一般二秘签字确认,然后装订。甭想作假!

    第二、别先报我概念性方案,我要先看融资方案。

    概念性方案,基本上都是闭门造车、相互抄袭,多是忽悠。他们打算是股权融资,还是债权融资?全世界基本上就这两种融资方式,除非股东追加股本金,一般这种可能性不大。无论哪种融资方式,你们先给我递交一份分析报告来,从公开数据都能找,那么大的投资集团,怎么也有几个上市公司吧?你们初步判断一下“靠谱性”。

    目前,国际资本市场萧条的一塌糊涂;而国内又在“地产调控”、“通胀压力”、“人民币升值”,他们钱从哪里来?一旦项目的现金流“断”了,那么,留给万宁的就是一片烂尾楼。

    还有,万宁将承担该项目多大的社会管理成本和配套服务成本?这个账,应该在立项之前算清楚,起码在大兴土木之前,交我一本明白账。否则,我哪知道该给人家多少优惠政策啊?再说,我们也要知道自己的投入代价和机会成本啊!别稀里糊涂,到时候让我卡在喉咙里吞不下、吐不出。

    如果岛内没这方面专家,你们就到岛外找,岛外没有,就去国外找。省长教导我们:“不惜血本,广揽人才”。

    第三、知道他身边的人,就能知道他是什么样的人。

    你们也要搞清楚他们的合作伙伴,都是什么样的一伙人?这么大一个项目不可能是一家独吞,很可能被一包、二包、三包。负责市场营销的是谁?负责文化策划的是谁?负责科技支撑的是谁?他们现在的产业链条上的上下游都有哪些?你们也看看他们公告上的N种前10大。你们不仅要了解红花,还要知道绿叶。

    更何况调查了解都是相互的。如果你们什么都不清楚,你们让我怎么去表态啊?我的信心是建立在你们的基础上的,而你们的信心又是建立在敬业与认真的基础上的。

    调查了解的方式有很多,比如电话、传真、互联网业都能办公的,都什么年代了。动不动就花机票、餐票、住宿票的,我也没说什么吧?你们至多也就认个门,认张脸;而且那个门肯定是刚刷洗的,那张脸也是刚化妆的。

    不要怯场,不要想的太复杂;这也没啥太难的,就像相亲,了解一下家世、病史、亲友、健康及生育能力。如果你们发现问题,感觉不是很好,这没关系,考察中发现问题,这也是成绩,一个大成绩。可以好聚好散,诚待那些投资人,厚待我们的顾问团,凡是这样关注万宁的人,都是我们的朋友。来日方长,因为很多成功的投资项目,往往有着运气的成分。

     如果你们认为可行,对方也很乐意,那我们就继续“谈婚论嫁”。

    第四,我个人的观点:内容是核心

    别给我复制那些西洋货,再怎么复制,还是复制品,过不了几天就成了洋垃圾。文化产品可不能国际化,能做好我们“海南化”,就是一件功德无量的事情。你们也要搞清楚将来买门票的是谁?还是中国人,中国人还是习惯中餐,习惯中餐的游客来海南,还是 “海产品”,也就是海南特色的文化产品。

    如果这个想不明白,我可不敢让你投钱,这是对你投资人负责,也是对我万宁负责。

    第五,我的真情告白

    你们投资方真心投资,这对万宁是好事。我也以诚相待,也告诉你们我的担心:对万宁来说,这么一个项目,如果你们操作不好,很可能是高风险低收益或负收益。

    那时候,我们都是双输局面,而且我万宁输的可能还更多。你投资人“伤”的是钱,而万宁人伤的是心。一旦项目失败,万宁可出名了,在全国人面前灰头灰脸的,这个投资失败案例,会被写进很多大学MBA的教材里;会被很多经济学家、社会学家剖析在其文章里。不仅如此,负面效应一时半会儿还“刹车不住”:那些失地农民怎么办?新潭湾那些或许被砍掉了的海防林怎么办?万宁声誉和形象怎么办?

    此外,我还要做一个特别股东。

    高风险与高收益应该是成比例,鉴于国内外同类项目模式的经验教训,我还是给你当股东的好。而且,我要派驻董事,因为我不去委任董事,哪能知道你的财务报表呀?你报给税务局的肯定是月月都亏损的那一份,更何况这里面也有劳资纠纷、污染排放、又涉及意识形态……


    第六、最后态度

    招商得来好,招商不来更好!

    我不会非得去PK“政绩”;更不会想着文化的事,却干出了文盲的事。

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 楼主| 发表于 2013-10-9 14:05:05 | 显示全部楼层
2.12一夜兴隆,兴隆何日再兴隆?

    2.12.1一夜兴隆

    兴隆,目前是万宁的旅游核心。

    这里有东南亚文化风情的华侨农场、热带植物园区、多家星级酒店、流淌着母亲河之称的太阳河……。但在兴隆,感觉名实还不那么相符,看不到一片兴隆景象。兴隆目前在东线旅游市场的形象,仅仅是一夜卧城,下午旅游车辆一辆接着一辆来,早上又一辆接着一辆走,游人看看热带植物园,晚上看看人妖表演,仅此而已;被人笑称“一夜情”经济现象。

    由于没有独立的客源,兴隆旅游经济严重依赖旅行社,在东线旅游市场上几乎没有定价话语权。一个酒店老板无奈地说:“这里有着世界上最便宜的宾馆,三星级酒店最惨的时候,房价仅仅50元/天。”

    我在路边露天茶馆,喝了一杯兴隆咖啡,像扎啤杯大小,4杯/元;当地人抱怨物价涨的快,原来这样一杯咖啡加奶才1.5元,现在都贵成这样了。春节期间,菠萝蜜在三亚大东海地摊上45元/斤,在东线高速兴隆出口处是15元/斤,在兴隆的超市门口7元/斤,地摊上5元/斤,而马路边3元/斤……价低伤农!

    兴隆景区主要的一个旅游亮点就是热带植物公园,但这几家植物园产品雷同,相互模仿,除了一家外,其它几家好像都经营惨淡。一个东南亚风情园也由于同质化恶性竞争且品质低下已经停业,不再“风情”。旅游本来就是一个眼球经济,人们从自己熟悉的地方去一个自己不熟悉的地方。难以想象这些景区业主为什么这么雷同?更难以想象相关职能部门是怎么立项批准的?这不像是在引入竞争机制,倒像是在兴隆景区引入一种“自杀”机制。

    兴隆有4家剧场,按日轮流营业演出,而非各演各的,上演的节目都是红艺人,也有另外一个名字:人妖。据说,这也是通过“竞争”,而如此“有序”。

    在岛外很多城市的大超市里,咖啡货架上摆满了国外品牌,很难看到产地为兴隆咖啡的影子。这是兴隆咖啡不行,还是人不行?

    据称,当年周总理夸赞:“兴隆咖啡是世界一流的。”上海咖啡厂的还派人到兴隆来学习炒制咖啡的技术。我从兴隆植物园带的速溶咖啡,每次冲的时候,都能看到很多沉淀杂质,溶解不够,与雀巢、蓝山、摩卡等速溶咖啡不一样,速溶咖啡不应该有沉淀,这是质量问题,技术问题,更是经营理念问题。部分经营者把自己的产品定位给了旅游团,而不是全国市场;大多做的是一性生意,而不是回头客的生意。因此,商家想法设法在“量”上做大,而没有在“质”上做精;这种量再大也是个“小量”;在卖给一次性游客的同时,也把自己的“口碑”一次性地卖掉了。

    我家附近有一个特产专卖店,专卖全国各地的农副特产品。我在货架上,发现也有兴隆咖啡,圆筒装那种,价格30多元,是兴隆的一倍多;但比起其它产地的咖啡价格还略低一些。我又看看生产日期,还是今年元月份的,保质期都过了2/3,可见其流水多么差,多么滞销,几乎卖不动。

    这种情况下,店老板绝不会去骂:群众的眼睛不雪亮。

    我也不会这样骂。

    2.12.2兴隆何日再兴隆

   兴隆属于新中国历史上的一个特殊产物。兴隆华侨农场2.5万人口,不足万宁人口总量的5%;但在万宁有着举足轻重的地位。因为有了兴隆,万宁赢得了国家领袖们的格外青睐,无数位伟人拨冗莅临这个地处南疆的偏远小城。

    兴隆旅游景区最辉煌的时候,应该是在上个世纪90年代,来海南旅游的人或许还能想起这个地方。据说,直到本世纪初,希尔顿、万豪、凯宾斯基等国际豪华酒店品牌入驻三亚之前,每年前往兴隆旅游的岛外游客数量能与三亚相媲美。

    兴隆农场过去地位很高,如同驻万宁的中央单位,像大西南的三线企业,有着自己的医院、学校、图书馆、电影院等,早已自成体系。从华侨集体农庄,到国有华侨农场、华侨公社、生产建设兵团二师八团、国有“华侨企业”,兴隆的体制几经变迁,唯一不变的是“华侨”这个标签,在过去始终属于“外事(侨务)办”管理。只是近些年刚刚划归地方管辖。
或许在一些兴隆人心里面,这一“落差”还在隐隐颤动之中。可知当年兴隆华侨农场曾入选为“国家名片”的邮票。据说,扣除卖地收入外,现在万宁的三分之一财政税收都来自兴隆;即便这样,可兴隆距离“兴隆”还很遥远。

    人们不能总生活在过去,还要往前看、往前走。《国际旅游岛规划纲要》对兴隆浓墨重彩寄予厚望,市府这样描述兴隆的未来:
“利用兴隆的宜居环境和温泉疗养功能,实施“招蜂引蝶”工程,吸引中老年群体来万宁养生度假,产生家庭联动效应,间接吸引其子女前来旅游消费,使万宁成为家庭旅游的集散地,游客白天去三亚或其他地方观光旅游,晚上再回到兴隆居住。” (20100720 海南特区报)

    然而,这目前仅仅是一个发展目标,也只能是一个发展目标。“宜居”前提是有着较好的医院学校、治安环境、市政设施、商业氛围等等;否则,谁敢“扶老携幼”在此定居?!旅游业是一个系统的社会工程,不仅仅是旅游部门的事情,“招蜂引蝶”工程目前也只是一个愿景。

    芭提雅(Pattaya)海滨被誉为泰国的北戴河,在其步行街上有一个警察亭,如果外国游客在这里“流连忘返”,就可以在此办理延长签证手续。芭提雅,这个城区人口与万城相当,海岸线不足万宁一半,90%以上的居民从事旅游服务业的小县城,经过近50年的发展,现已誉冠“东方的夏威夷”。它卖给游客的是一种服务,芭提雅旅游宣传册上有一条自豪的广告语:芭提雅适宜世上各种人。

    而拥有70%以上农村人口的万宁,如想在短短几年内发展成一个服务型社会,恐非易事,无论从硬件设施上,还是从民众心理上。

   “兴隆何日再兴隆?”

    ——仅仅2.5万归侨的呐喊声依然单薄,需要60万万宁人发出共同的和声。
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